貸家建付地評価の注意点

土地の種類には自用地、貸宅地、貸家建付地があり、それぞれ相続税評価方法が異なります。
貸宅地は自分の土地に他人の建物が建っていることを指すのに対し、
貸家建付地は自分の建物を他人に貸していることを指します。
自用地の相続税評価は路線価評価ですが、貸宅地と貸家建付地は、土地所有者が自由に土地を使用処分できないため、評価減が認められています。

やはり、貸家と同様、賃貸割合が評価減に影響してきますので、入居率を高くしておく努力が必要です。

貸家建付地評価として評価した土地は、通常は第三者に賃貸しており、
事業として使用している土地となりますので、貸付事業用宅地として評価減が可能です。
貸家建付地評価をした後の評価額に小規模宅地の特例の計算式を適用します。

但し、賃貸はしているが、その賃料が「相当の対価」と認められない場合には、小規模宅地の特例が適用できません。
「相当の対価」とは、いわゆる世間相場並みの賃料です。
実務的には、近隣で同程度の条件の部屋の賃料を平均したものと比較し大きく外れていなければ大丈夫です。

小規模宅地の特例の適用要件として、「相当の対価」を得て、「継続的に」賃貸している必要があります。
また、相続開始時点では賃貸していたが申告期限までに退去して空室になってしまった場合に、貸家建付地評価ができるが小規模宅地の特例が適用できなくなってしまいますので、注意が必要です。

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